Имотите и пандемията: Голямото преосмисляне, което така и не се случва

Легла, складове и медицина

Не толкова здравословна причина кредиторите да удължават снизходителността си е, че не искат да бъдат обременени с нежелани активи, особено хотели и магазини. И двата вида имоти бяха изправени пред съмнителни перспективи още преди кризата – заради свръхпредлагане или ръст на електронната търговия. Техните проблеми само се задълбочиха, след като COVID-19 ускори промените в поведението на потребителите. Трудно е, например, да се каже кога, ако изобщо, бизнес пътуванията ще се върнат към нивата си отпреди пандемията и следователно каква е стойността на бизнес хотелите.

Предприемачи, опитващи да продадат голям брой луксозни имоти в Ню Йорк, вероятно също ще пострадат.
От друга страна, имотни категории като индустриални складове, които са от жизненоважно значение за електронната търговия, процъфтяват по време на пандемията. Същото важи и за проектите в областта на природните науки, в които се помещават биотехнологични компании и фармацевтични лаборатории. Жилищните пазари извън Ню Йорк и Сан Франциско също растат.

„В основни линии имате желани и по-малко желани активи“, казва Дъг Хармън, ръководител на капиталовите пазари в консултантската компания Cushman & Wakefield. В новия стратегически доклад на компанията тя препоръчва „легла, складове и медицина“ на инвеститорите.

Някъде по средата на желаните и по-малко желаните активи са офис сградите, най-големият дял от имотния пазар, чието бъдеще се превърна в тема на оживен дебат. Дори с ръста на гъвкавата работа някои смятат, че те ще запазят стойността си след успокояването на пандемията макар и с инвестиции за засилване на функциите в подкрепа на общественото здраве и ще се превърнат в желани места за срещи за сътрудничество между служителите.

Други като Майкъл Силвър, президент на компанията Vestian, която консултира наематели на бизнес имоти, смятат, че това е илюзорно. Силвър е убеден, че работата от вкъщи е революция в начални етапи и че офис имотите в крайна сметка ще намалят стойността си с от 30% нагоре.

„Ако сте слушали предприемачите през март, те тръбяха, че това е отклонение от нормата и всичко ще се върне на мястото си. Не, няма“, смята Силвър.

Търпението се изчерпва

Един от кредиторите, които смятат, че времето на търпението е отминало, е Ричард Мак, президент на Mack Real Estate Group и трето поколение предприемач в Ню Йорк. „Ако няма извънредни обстоятелства, просто не можем да дадем на хората още снизхождение в този момент“, казва той.

През декември неговата компания започнала процедура по възбрана срещу предприемачите зад жилищен проект в Бруклин, които изоставали с плащания. Сега спорът е отнесен в съда.

Идването на ваксините срещу COVID-19 не е убедило Мак да промени позицията си. „Не е достатъчно да кажем само: Имаме ваксина, всичко ще се върне към нормалното. Не, не смятам, че това ще се случи“, обяснява той. „Дори с ваксина бизнес пътуванията няма да се възстановят изведнъж. Дори с ваксина хората ще продължат да работят от вкъщи, което ще засегне офисите. Дори с ваксина хората ще продължат да разширяват онлайн пазаруването си. Всичко това беше вярно преди COVID и ще се ускори след COVID“, смята той.

Два референтни пункта за ветераните в недвижимите имоти, опитващи да разберат настоящата криза и какви ще бъдат последиците от нея, са сривовете в индустрията в началото на 90-те години на миналия век и последвалата финансова криза през 2008 г.

В първия случай по-широката икономика беше като цяло здрава, но недвижимите имоти изпитваха проблеми заради данъчни закони, които насърчаваха твърде голямо строителство. Резултатът беше огромно количество потиснати имоти, които позволиха на находчиви инвеститори като Сам Зел, самообявил се за „танцьор върху гробове“, да натрупат голямо състояние.

През 2008 г. имотите бяха повлечени надолу от финансова криза. Бизнес имотите отново понесоха тежък удар, но качествените имоти в крайна сметка се възстановиха по-бързо, отколкото много инвеститори очакваха.

Мак вижда черти и от двете кризи в настоящата – за изпитващите затруднения активи, особено търговските площи и хотелите, той прогнозира по-болезнени и продължителни преживявания в стила на началото на 90-те години на миналия век, а други може да отскочат бързо, по подобие повече на 2008 г. Растящи градове с много слънце са предпочитани, а Ню Йорк и Сан Франциско не са.