Имотите и пандемията: Голямото преосмисляне, което така и не се случва

Сделка по сделка

В края на декември Ashford Hospitality Trust, която притежава портфейл с луксозни хотели, предупреди инвеститорите, че е на ръба на фалита. В крайна сметка компанията подписа споразумения за отлагане на плащанията по кредити за 1 млрд. долара и си осигури заем на стойност 350 млн. долара от Oaktree Capital, който според ръководството ще й помогне да се възстанови.

„Засега като кредитори наистина преценяваме сделка по сделка“, казва Били Мейер от Columbia Pacific Advisors, която неотдавна стартира Columbia Recovery Fund, за да предоставя мостово финансиране на пострадали от COVID кредитополучатели. „Ако има добра възможност имотите да се възстановят, кредиторите ще опитат да работят с кредитополучателите“, допълва той.

Мейер и други инвеститори в недвижими имоти сега обсъждат дали голямото преосмисляне, което мнозина предвиждаха, все още е само на едно тримесечие разстояние или може изобщо да не дойде. Ако е така, то и имотната криза, която започна като никоя друга – породена от пандемия веднъж на един век, може да има уникални последици.

Джордън Рьошлауб, вицепрезидент на капиталовите пазари в консултантската компания за бизнес имоти Newmark Knight Frank, е сред хората, които преосмислят мнението си за пазара. „Всички очакваха от средата на миналата година, че в началото на първото тримесечие ще има големи разпродажби на кредитни позиции на вторичния пазар и на много потиснати активи. Честно казано това не се случва. Не зная дали ще се случи“, отбелязва той.

Според него част от причината е в огромните капитали, преследващи инвестиции в недвижими имоти в момент, когато доходността от облигации е толкова ниска. По някои данни има над 300 млрд. долара, които чакат да бъдат инвестирани. Тези средства помагат за създаването на стабилна основа под стойностите на имотите.

Бързото разпространение на ефективни ваксини създава усещане, че най-малкото има светлина в края на тунела, ако кредитополучателите могат да издържат още съвсем малко до вдигането на здравните ограничения и възобновяването на икономическата дейност в пълен мащаб.

В същото време изключително разхлабената парична политика на Федералния резерв улеснява мнозина да го направят, казва Фред Хармейер, който управлява дълговия портфейл на компанията за инвестиции в имоти Rubenstein Partners. В началото на кризата в края на март ипотечни банки, спонсорирани от TPG и Angelo Gordon, изпитаха сътресения, тъй като стойността на портфейлите им рязко се понижи, принуждавайки ги да повиши буферите. Това заприлича на гръмотевичния тътен, който всички очакваха. Имоти

Оттогава обаче пазарът се стабилизира. „Мисля, че хората очакваха, когато COVID се появи за първи път, точно както очакваха по време на световната финансова криза, внезапно да видят изливане на активи и големи възможности за купуване на потиснати имоти. Заради намесата на Фед не виждаме такова мигновено ниво на потиснати активи“, казва Хармайер. Има обаче и някои забележителни случаи, включително регионални търговски центрове, придобити от кредитори, а Хармайер наблюдава активи, които тихомълком са излезли на пазара през последните месеци. „Мисля, че вероятно ще видим още такива случаи“, прогнозира той.

Една от причините банките да удължават „мораториумите върху мораториумите си“, както се изрази една от тях, е, че нямат друг избор. Правителствата налагат ограничения върху принудителните извеждания и налагането на възбрани по време на пандемията. Много съдилища са или затворени, или подкрепят мерките. Помага и фактът, че банките навлязоха в кризата със значително по-малка задлъжнялост, отколкото през 2008 г.

Пиер Деба, адвокат в Ню Йорк, специализиран в недвижимите имоти, от компанията Romer Debbas, казва, че собствениците на имоти в Манхатън до голяма степен също са били в по-добра финансова форма, което е позволило на много от тях да я карат някак си с намалени парични потоци от наемателите. „Прогнозирам, че банките ще се насочат към преструктуриране на дълга едновременно с преструктурирането от собствениците на значителен брой от наемните им договори и че градът няма да преживее голям ръст на действия за възбрана“, отбелязва той.