2017 г. - най-успешна за имотния пазар в София в последните 10 г.

Изминалата 2017 г. е била най-успешната за имотния пазар в София в последните десет години с ръстове на продажбите, цените на имотите, обема на новото строителство и новоотпуснатите жилищни кредити при исторически най-ниски лихвени проценти, отчитат в свой анализ от Bulgarian Properties.

Това се дължи на ускоряването на растежа на БВП и доходите на населението, рекордно ниска безработица и очаквания за стабилно икономическо развитие в средносрочен план, отбелязват от агенцията.

Средни цени и достъпност на имотите

През четвъртото тримесечие на 2017 г. растежът на цените на жилищата в София се е възобновил и средната цена се е повишила до 1095 евро/кв. м спрямо 1060 евро в предишните две тримесечия, сочат данните на Bulgarian Properties. Годишното увеличение на цените спрямо четвъртото тримесечие на 2016 г. е 14%, а средната цена на жилищата в столицата е 98 780 евро.

„В края на годината предлагането на имоти в София беше по-ограничено в резултат на изтегляне на оферти от пазара от страна на продавачите и изчерпване на наличности в сградите ново строителство, особено на двустайните апартаменти. Този процес беше съпътстван от възобновяване на нарастването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента“, коментира изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.

От началото на новата година обаче пазарът се е върнал към нормален ритъм и в момента предлагането е добро. „На пазара излязоха много интересни оферти и това активизира купувачите“, допълва Стойкова.

Показателят за достъпност на цените в София (съотношение на цената на кв.м към средната заплата в столицата) запазва ниво около 1,48. Агенцията отбелязва, че макар да има леко влошаване на достъпността на имотите в София, като цяло коефициентът е на нива от средата на 2011 и началото на 2012 г. и е далеч от стойностите си от предходния бум, когато достигаше близо 3,5.

Средната цена на жилищата в София през 2017 г. е 1050 евро/кв. м, което представлява растеж от 16% на годишна основа. Това означава, че растежът на цените в столицата се ускорява спрямо 2016, когато е отчетено повишение от 14,7%.

Все пак очакванията на Bulgarian Properties са темпът на нарастване на цените на жилищата да се забави с увеличаването на предлагането и постепенното уравновесяване на пазара, но да се запази в рамките на 10% и през 2018 г.

“Интересно е да се отбележи, че макар да е налице осезаем ръст в цените на имотите в София и те да преминаха границата от 1 000 евро/кв.м, купувачите като че ли не бързат да купуват. Има моменти, в които те се оттеглят в изчакване на по-добри оферти, които да пасват по-точно на техните изисквания и възможности. Една немалка част от купувачите търсят от доста дълго време, понякога повече от година. Тази еластичност в търсенето постепенно ще забави нарастването на цените, тъй като купувачите не са склонни да купуват на всяка цена”, отбелязва Полина Стойкова.

Според нея вече се усеща отдръпване от надценени имоти и райони и пренасочване към други райони. „Същевременно, предлагането нараства и все повече сгради ново строителство и имоти на вторичен пазар се борят за вниманието на купувачите. Продавачите трябва да бъдат много внимателни в ценообразуването, за да може имотите им да бъдат продаваеми“, коментира Стойкова.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията за четвъртото тримесечие в София са вписани 9 411 имотни продажби при 8 428 за същия период на 2016 г., което е ръст от 11,7% на годишна база.

За цялата 2017 г. в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016, което показва годишен ръст на продажбите в София от 6,4%.

Данните сочат още, че има лек спад в темпа на нарастване на продажбите на имоти в София, който е бил над 8% за 2015 и 2016 г., но това вероятно се дължи на големия дял ново строителство, сделките с което ще бъдат приключени и вписани на по-късен етап, отбелязват от Bulgarian Properties

От данните на Агенцията по вписванията се вижда също, че София остава най-големият и един от най-бързо растящите пазари в страната. Продажбите на жилища в цялата страна бележат спад от 6,2%, а тези в областните градове намаляват с 3,4%.

Ново строителство 

Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София, сочат данните на Bulgarian Properties.

Данните на НСИ за издадените нови разрешителни за строеж показват, че през третото тримесечие на 2017 г. са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно ниво от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за строеж на жилищни сгради в София са 626 при 495 за същия период на 2016, което е ръст от 26,5%.

Тези данни показват, че предлагането на ново строителство продължава да се увеличава и това ще спомогне да се засити наличното търсене и пазарът да се уравновеси, отбелязват от Bulgarian Properties.

Параметри на закупените жилища през четвъртото тримесечие

В края на 2017 г. най-голям дял от закупените жилища оформят двустайните апартаменти  - 60%, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, а с най-нисък дял са четиристайните и многостайните – 10%. 

Средната площ на закупените жилища е 86,5 кв.м – с около 2,5 кв.м повече от площта през третото тримесечие.

Забеляза се ръст в дела на закупените жилища на първи етаж – той съставлява цели 27% от сделките и това се дължи най-вече на такъв тип наличности в сградите с напреднало строителство. Най-много се купуват апартаменти на втори до шести етаж с дял от 70% от сделките. Апартаментите на високи етажи – от седми до десети, са едва около 3% от всички закупени.

Най-често са се купували жилища по БДС (на шпакловка и замазка) – 63%. Едва 15% от продадените жилища са напълно обзаведени, което се обяснява и с факта, че най-продавани са апартаментите ново строителство. Голямата част от жилищата са били в добро състояние – апартаментите, които имат нужда от основен ремонт са под 2%. 60% от закупените жилища се отопляват на ТЕЦ.

Средният престой на пазара на продадените в края на годината имоти е бил 138 дни, което е малко над 4 месеца и половина, а направените отстъпки от офертните цени са в размер средно на около 1% от цената, сочат данните на Bulgarian Properties.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Най-много закупени жилища през четвъртото тримесечие са регистрирани в кварталите Кръстова вада, Студентски град и Витоша с приблизително равен дял на продажбите в тях. Добро представяне на продажбите на жилища ново строителство е отчетено и в ексклузивния комплекс Sofia North Park в кв. Връбница 2, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството.

Младост 4 е бил изключително търсен квартал, но поради ограничено предлагане, особено на двустайни жилища, сделките там са били отложени в очакване на по-добро предлагане.

Средните цени на имотите в тези квартали, са както следва:

• Кръстова вада – 1163 евро/кв.м
• Студентски град – 977 евро/кв.м
• Витоша – 1107 евро/кв.м
• Връбница 2 – 920 евро/кв.м
• Младост 4 – 1064 евро/кв.м

Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в Лозенец, където средните цени за изминалото тримесечие са били 1 510 евро/кв.м в центъра и 1 407 евро/кв.м в Лозенец. И в двата квартала предпочитани са луксозни апартаменти с поне 2 спални.

Перспективи за 2018 г.

Пазарното равновесие от есента на 2017 г. беше краткотрайно явление и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината, отбелязват от Bulgarian Properties.

Благоприятното въздействие на икономическия подем и всички следващи от това позитивни тенденции като ръст на доходите, ниска безработица, достъпно банково финансиране и цялостното усещане за по-голяма сигурност както в доходите, така и във вложението в имот, продължи своето действие и загря пазара в София в последните месеци на годината, допълват от агенцията.

Банковото финансиране продължи да нараства и приключи годината с рекорден ръст от 38%. Лихвите по кредитите остават ниски, като вече са под 4%. Макар да има очаквания за тяхното повишение, то би било малко на фона на постигнатия спад през последните години и кредитите ще продължават да бъдат атрактивни, прогнозира Bulgarian Properties.

Агенцията очаква 2018 г. да бъде подобна на миналата година с успокояване на темпа на нарастване на цените до около 10%. Очаква се активността да се запази и през тази година имотният пазар в София отново да бъде сред най-атрактивните за инвестиции пазари.

От Bulgarian Properties очакват местното търсене да остане основен двигател, но то да бъде примесено с леко нарастване на чуждестранното търсене на имоти за инвестиция в София.