Опортюнистични български инвеститори доминират на пазара на бизнес имоти у нас

Българските инвеститори със спекулативни и опортюнистични намерения продължават да преобладават на инвестиционния пазар на бизнес имоти в страната. През миналата година повече от половината от сделките са сключени от инвеститори с този профил, показват данни на консултантската компания Colliers International.

Компанията очаква обаче засилване на интереса на западноевропейските инвеститори към страната ни и повече сделки с установени, доходоносни активи. Допълнителна подкрепа за сектора на бизнес имотите ще оказва и програмата на Европейската централна банка (ЕЦБ) за количествени улеснения.

Делът на сделките с доходоносни активи през миналата година е само 13%, останалите са предимно парцели и сгради, които трябва да се дострояват, да се смени предназначението им и едва след това да се търсят ползватели, посочват експертите в нов доклад за инвестиционния пазар.

На малко над 115 млн. евро се оценяват инвестициите в бизнес имоти в България през втората половина на миналата година. Според данните на компанията за цялата година инвестиционният пазар възлиза на 209,6 млн. евро, като повече от половината от обема се формира от сделки с парцели, следвани от търговските площи.

Нивата на възвръщаемост от българския пазар се задържат стабилни – 8,5% за офиси, 9% за търговски и 11% за индустриални площи, показват още данните на компанията.

Тенденцията за инвестиции в спекулативни имоти е стабилна през последните три години – средният им дял достига 80%, като това е свързано със слабия интерес от западноевропейски инвеститори от 2011 г. насам, отбелязва се още в доклада.

При офисите в България водеща тенденция е сключването на сделки за сгради в строеж – те достигат 22% от всички сделки на пазара през 2015 г.

Новото предлагане възлиза на 80 хил. кв. м, но то е концентрирано основно в един проект – Capital Fort на бул. „Цариградско шосе“ в София. Същевремнно брутно наетите площи за цялата година са 113 хил. кв. м.

Свободните площи от най-висок клас са малко над 22 хил. кв. м при офертни наемни нива от 12-14 евро за кв. м. Отчита се и лек ръст на наемите в периферията на столицата до 11 евро на кв. м.

При общото предлагане на офиси е отчетен 5% ръст, а общият запас достига над 1,8 млн. кв. м. По-засилен ръст на предлагането се очаква през 2017 г., когато на пазара ще излязат около 240 хил. кв. м нови площи, посочва компанията.

Повечето от сделките продължават да са с цел релокация – 42% от всички. На второ място са сделките за разширяване – 25%, като най-активни в сегмента остават компаниите от ИТ и аутсорсинг сектора.

Дисбалансът между търсене и предлагане се очаква да продължи и през тази година, което ще засили тенденцията за сделки в строеж.

Засилен интерес се наблюдава и към Пловдив, Варна, Бургас и Русе, главно от страна на ИТ и аутсорсинг индустрията.

При търговските площи търсенето и предлагането са балансирани при запазени нива на предлагането заради липсата на нови проекти. В София усвояването на площите се засилва през второто полугодие благодарение на разместването на наемателите и навлизането на нови играчи на търговския пазар. Същевременно търговските центрове се конкурират за наематели така, че да реорганизират търговския микс и да привличат повече клиенти, а не да запълнят проектите си на всяка цена.

При търговските вериги продължава процесът по консолидация. "Пени Маркет" напусна пазара, а при "Карфур" и "Пикадили" започна процес по преструктуриране.

Сериозен ръст на интереса се наблюдава към главните търговски улици, особено в Бургас и Варна, както и във водещата столична търговска улица – бул. „Витоша“. Очаква се процесът по разместване на наемателите по търговските улици да продължи и през тази година, както и процесът по препозициониране на търговските центрове.

При индустриалните площи се наблюдава раздвижване при предлагането – 3% годишен ръст, заради появата на модерен спекулативен проект, който беше усвоен веднага, отбелязват експертите. Продължава и преобразуването на неуспешни big box търговски проекти в индустриални площи – за нуждите на логистиката или на предприятия от леката промишленост.

През тази година се очаква нов ръст на предлагането заради строителството на няколко нови проекта. Темповете на ръст на предлагането обаче не удовлетворяват търсенето и се наблюдава ръст на наемите – средните цени се покачват до около 4,2 евро за кв. м, а при добрите локации с изградена инфраструктура достигат и 5 евро.

При жилищните имоти от висок клас предлагането отбелязва слаб ръст от 2%, като не успява да догони търсенето. Затова и делът на празните жилища в сегмента се е свил до 11% от общия обем, а сделките за проекти в строеж достигат 37% от всички сделки. Очаква се тенденцията да се задържи

През миналата година сделките с жилища висок клас са се увеличили с 25 на сто, като при апартаментите с 3 спални и къщи увеличението е двойно. За сметка на това продажбите на апартаменти с две спални отбелязва спад от 42%.

Ръстът на цените в сегмента достига 5 на сто, като на кв. м цените с движат в интервала 850-1 500 евро, според данните на компанията.