Жилище или местообитание?

„Това, което не може да бъде измерено, не може да бъде направено“, смята влиятелният мениджмънт гуру Петер Дрюкер. Бихме могли да добавим, че това, което се измерва лошо, се изпълнява лошо, пише Рикардо Хаусман за сайта project-syndicate.org.

Погледнете жилища за бедните семейства. Повечето развиващи се страни, както и много развити, определеят жилищния си дефицит като броя на домакинствата, обитаващи социално неприемливи домове. Но дефиницията за неприемливи се различава между държавите. Водопровод, канализация и електричество се смятат за жизненоважни в Северна и Южна Америка, но не и в Индия.

Проблоемът е, че хората не се нуждаят просто от домове, а от местообитание. Къщата е обект, докато местообитанието е пресечната точка на множество мрежи – физически (електроснабдяване, вода, канализация), икономически (градски транспорт, трудови пазари, търговски мрежи, забавления) и социални (образование, здравеопазване, сигурност, семейство, приятели). Способността за достъп до всички тези мрежи прави местообитанието ценно.

Големите градове, например, могат да бъдат много продуктивни пространства, защото те позволяват на хората да съчетават различните си умения, за да направят неща, които поотделно не биха могли. Те могат да обменят знания, да се учат един от друг и да търгуват.

Така че, ако измерваме жилищния дефицит с броя домове, а не с местообитанията, то решенията често не отстраняват реалния проблем. Строителен министър, на който е казано да построи определен брой къщи, вероятно няма да успее да изгради еквивалентният брой добре свързани местообитания. В края на краищата, много от това, което превръща дома в местообитание е извън неговите компетенции.

Нещо повече, ако жилищният дефицит е определен като липсата на достатъчно жилища, то тогава решението е да се построят повече жилища за нуждаещите се, т.е. за бедните. Това обаче е все едно да допуснем, че нови автомобили трябва да бъдат направени за тези, които нямат, и които иначе биха купили втора употреба коли от онези, които искат по-нови. Това обърква строителния сектор, който строи нови жилища, с жилищния пазар като цяло, който включва всички жилища.

Става по-лошо. Тъй като бедните не могат сами да си купят подходящо жилище, трябва да се използват публични ресурси. За да насочат субсидиите към семействата с ниски доходи правителствата обикновено третират по различен начин домакинствата с различен доход – богатите трябва да се оправят сами, средната класа получава помош за отпускането на ипотечен заем, а на бедните се предлагат обществени жилища. За да се максимизира броят на построените жилища, строителните министри настояват проектите да имат максимален праг на разходите за жилище. В резултат на това предприемачите търсят най-евтината земя, която очевидно е най-малко свързаната със мрежите, които биха я направили най-ценна.

Този подход доведе до задълбочаване на изолацията на бедните. Той създава изкуствено – като във Франция – социално хомогенни бедни квартали, където неквалифицираните живеят сред себеподобни, изолирани от другите, което прави трудно те да се облагодетелстват от икономическите агломерации, които биха повишили продуктивността им.
В действителност, тъй като тези квартали са толкова отдалечени, жителите им често трябва да пътуват дълго, некомфортно и скъпо до добри работни места. Не е учудващо, че толкова много от тях предпочитат да останат вкъщи и да работят за себе си, което обяснява защо толкова много развиващи се държави се урбанизират, но не стават по-продуктивни.

Объркването на строителството на нови жилища с жилищния пазар като цяло е най-абсурдно, когато касае семейства, които са били принудени да напуснат жилищата си. Например, правителствата на Венецуела и Колумбия се сблъскаха с необходимостта да настанят десетки хиляди семейства заради наводненията през 2010 г. Макар че правителствата на тези държави са много различни политически, и двете обещаха на евакуираните нови жилища в нови градски квартали. Междувременно засегнатите бяха оставени да чакат с години във временни убежища.

Вместо това на евакуираните трябваше бързо да бъдат раздадени ваучъри, за да могат те без забавяне да си набавят подходящи домове. Така те биха избрали жилища в утвърдени квартали, които вече са свързани с много от мрежите, които ги правят местообитание. Големите нови жилищни квартали трябва по естествен път да привличат онези, които вече имат богати социални връзки, което би подпомогнало изграждането на по-добре интегрирани общности.

За да се отдели проблемът с цялостния дефицит на жилищния пазар от този за домакинствата с неподходящи домове, политиците трябва да се заемат както с търсенето, така и с предлагането. Откъм предлагането, урбанизираната земя – с цялата й физическа и социална инфраструктура – трябва да се разширява достатъчно бързо. Откъм търсенето, субсидиите трябва да помагат на домакинствата да избират домове от целия жилищен пазар.

Такъв подход би произвел социално разнообразни и продуктивни квартали, а не сегрегация и ниши на икономическа стагнация. Тази цел обаче не може да бъде постигната, докато не се попречи на строителната индустрия да диктува жилищната политика за семействата с нисък доход, завършва Рикардо Хаусман.