Офис пазарът в ЕС се готви за забавяне

Пазарът на бизнес имоти в Европа, който през последните две години бавно се възстановяваше от финансовата криза, започва да отслабва отново заради опасенията от глобална рецесия, пише Wall Street Journal.

Доскоро инвеститорите изкупуваха бизнес имоти, особено във Великобритания, Франция, Германия, Полша и скандинавските страни, заради очакванията бъдещият икономически ръст да доведе до създаването на повече работни места, което би повишило нивата на заетост на площите и приходите от наеми.

Разрастващата се дългова криза обаче промени тези очаквания. Днес сделките с имоти намаляват, плановете за разрастване са замразени, а анализаторите предупреждават, че компаниите за имоти може да са на прага на нов спад.

В писмо до инвеститорите в петък от Bank of America/Merrill Lynch предупредиха, че водещите публични компании за имоти във Великобритания са надценени, което причини разпродажби и рязка корекция на цените на акциите на Land Securities Group PLC, Great Portland Estates PLC и Derwent London PLC.

„Може и да е уместно акциите от сектора да се търгуват с премия при очаквания за ръст“, пишат анализаторите на BofA Merrill Lynch. „Въпреки това в сегашната икономическа обстановка, при която ръстът отсъства, вярваме, че трудно може да се оправдае плащането на премия.“

В много основни европейски пазари ръстът на наемите спира, казват анализатори. Получаването на финансиране става по-трудно, а инвеститорите – по-предпазливи, заради което сключването на сделки отнема повече време и има по-малко продажби. Когато все пак се сключат сделки, те обикновено са за ключови имоти, в безопасни сектори като търговските площи и на силни пазари. През първото полугодие основна част от най-големите сделки в Европа са сключени във Великобритания и Германия.

„Трудно мога да видя положително развитие в краткосрочен план за каквото и да било, различно от първокласни имоти“, коментира Марк Могул, създател на Benson Elliot Capital Management, базирана в Лондон компания за дялови инвестиции.

Изданието дава пример с продажбата на първокласен търговски център в централен Копенхаген за 220 млн. евро. Сделката не е показателна заради размера, локацията или качеството на имота, а заради дългия период, който е отнела реализацията й. Договорите са разменени още през февруари, а финализирането е отнело четири месеца въпреки отсъствието на каквито и да било въпроси за изясняване.

Общият инвестиционен обем в Европа възлиза на 26,2 млрд. евро през второто тримесечие, което е спад от 11,5% спрямо първото, сочи анализ на пазара на бизнес имоти на Cushman & Wakefield.

От друга консултантска компания - CB Richard Ellis, отчитат сходни данни. От CBRE отбелязват също, че трансграничните инвестиции в Европа са намалели с 19% през второто тримесечие, което се тълкува като признак за отстъпление на инвеститорите заради отслабващата европейска икономика.

„Видяхме огромно забавяне на инвестиционните обеми през второто тримесечие“, казва Майкъл Ридерх, директор „Европейски капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield.

Въпреки че анализаторите продължават да очакват ръст на инвестициите с около 6% тази година в сравнение с 2010 г., от Cushman & Wakefield понижиха прогнозата си за инвестициите в бизнес имоти в Европа до 124 млрд. евро през 2011 г. от предишната за 135 млрд.

Докато лихвите остават ниски, а предлагането на ключови имоти – ограничено, все още има възможност цените им да останат стабилни или дори да нараснат на някои пазари.

Инвестиционната активност в Европа е неравномерно разпределена, като обемите в най-засегнатите от дълговата криза държави – Португалия, Ирландия, Италия, Гърция и Испания, бележат спад от 42% през второто тримесечие. В останалата част от еврозоната обаче е отчетен ръст от 6,7% през същия период. От трите най-големи европейски пазари на имоти – Великобритания, Франция и Германия – само Германия отчита ръст на инвестиционния обем през второто тримесечие спрямо предходното, Великобритания – спад, а във Франция остава без изменение.

След Германия най-силен интерес има към северните страни, особено към Швеция, които се счита, че имат стабилни икономически основи и силен офис сектор.

Докато общата икономика дава признаци на забавяне, не е ясно по какъв начин ще бъдат  повлияни приходите от наеми на бизнес имоти в бъдеще. След началото на сегашното възстановяване през 2009 г. нормата на капитализация, или приходите от наем като дял от стойността на имота, намаляват заради бавния ръст на цените. Този процес вече спря в повечето европейски пазари, с изключение на Германия, Швеция и Централна и Източна Европа.

Малко вероятно е недвижимите имоти да бъдат предпочитана инвестиция, докато продължават проблемите с дълговата криза в Европа и общата несигурност. „Тенденцията при подобни обстоятелства е капиталът да се насочи към активите с най-голяма ликвидност, каквито имотите не са“, посочва от CBRE.