Три причини имотният балон в Китай да не е балон

Редица анализатори и наблюдатели на пазара, чиято работа е да предупреждават за наближаващи балони в сектора на недвижимите имоти, упорито гледат към Китай, пише за онлайн изданието CS Monitor Бенджамин Уорд.

Лесно е да разберем защо. Икономиката на страната расте средно с 10% през последните 30 години, което е впечатляващо темпо. Само между 2005 г. и 2009 г. средните цени на имотите са се увеличили тройно.

Ето три причини обаче да очакваме още ръст преди добрите времена да свършат:

"Експлозия" в търсенето

Терминът "имотен балон" описва явление, при което стойностите на имотите нарастват по-бързо спрямо други икономически показатели, като например доходите и търсенето. В Китай обаче средните заплати в по-голямата си част поддържат темпо на увеличение като това на цените в сектора. Що се отнася до търсенето, тук нещата стават интересни.

Малцина осъзнават колко абсурдно голямо е всъщност 1,3-милиардното население на Китай. Само 300-те милиона след десетичната запетайка се равняват на населението на САЩ. През 2010 г. в САЩ е имало девет града с население над 1 млн. души. В Китай броят им е 160.

Не само населението стимулира търсенето на имоти. Роля играе и политиката, провеждана от Пекин. С растежa на Китай властите осъзнават, че хората в гъстонаселените градове консумират по-малко и генерират повече богатство от сънародниците си в селските райони.

Не толкова отдавна Китай обяви, че през следващите 20 години всяка година ще бъдат урбанизирани по 20 млн. души. За да бъде намерен покрив за тези нови граждани, правителството трябва да строи еквивалента на една Канада годишно.

Не просто жилищен бум

Бумът на строителството, който се наблюдава в момента в Китай, не е просто жилищен бум. Нарастват инвестициите в сгради със смесена употреба като начин за диверсифициране на вложенията. Например ако търсенето на офис площи падне, инвестициите в жилищни и бизнес сгради биха могли да компенсират изгубените приходи от първия вид инвестиция.

Друг начин строителите да се застраховат срещу евентуални спадове е чрез изграждането на сгради близо до транспортни центрове. Ангажиментът на китайското правителство към транспортния сектор е зашеметяващ. Китай вече има повече високоскоростни влакове от която и да е друга държава. Пекин планира да похарчи 300 млрд. долара до 2020 г., за да удвои капацитета на високоскоростната си мрежа. Като добавим и новите летища, магистрали и бързи транзитни пътища в градовете, революцията в съвременния транспорт става очевидна.

Култура и политика, насочени към избягване на риска

Във финансово отношение китайците са доста консервативни. Средният дял на средствата, които всяко семейство спестява, е 37% спрямо 0,4% в САЩ през 2007 г., точно преди кризата. Рядко явление са хората или фирмите с големи дългове.

Освен това над младите семейства, които не притежават дом, тегне нещо като клеймо, което поддържа търсенето на жилища сравнително стабилно. Дори и по време на криза, хората продължават да се женят и да искат да имат свой дом.

Пекин също така използва няколко метода да поддържа темпото на растеж на икономиката. Правителството впряга всички икономически инструменти, с които разполага, за да насочва пазара в правилната посока, включително чрез пряк контрол върху банките и техните възможности за кредитиране.

Миналата година Китай увеличи минималния размер на първоначалната вноска за жилища от 20% на 30%. Чужденците в Китай пък имат право да купуват само по един имот и трябва да заплатят първоначално 50% от стойността му. Централизираният контрол позволява на властите да реагират бързо, за да променят курса на икономиката и по този начин да избегнат изненади в бъдеще.

Допреди няколко месеца в Китай никога не беше имало данък върху имотите. На популярни пазари като Шанхай и Чунцин обаче правителството предлага да се въведе нов 1,4% данък, за да се генерират приходи, като в същото време растежът се забави до по-управляеми нива.

Създаването на тръстове за инвестиции в недвижими имоти през 2010 г. е още един начин да се охладят опасенията от балон. Тези инструменти позволяват както на китайците, така и на чужденците, да инвестират в недвижими имоти, без всъщност да купуват имоти с цел спекулация.

Само населението не е достатъчно, за да се поддържа смислен растеж. Достатъчно е да погледнем съседната на Китай Индия, за да видим за какво става въпрос. Докато силните централизирани политики на Пекин обаче продължават да добавят стотици милиони граждани към средната класа, търсенето ще остане високо, а балонът така и няма да се случва.