"Карнавалът" на бразилския жилищен пазар поражда опасения от балон

Да слушате Жозе Карлош де Васконселос как говори за пазара на имоти в Рио де Жанейро е като да ви върнат назад във времето в дните на балона в САЩ или Европа. 60-годишният пенсионер, който е решил да се включи в растящите редици на брокерите на имоти в Бразилия, е убеден, че имотите в крайбрежния град ще вървят само в една посока въпреки факта, че жилищните цени са нараснали близо два пъти за само три години.

„Уверен съм, че пазарът няма да се забави скоро“, казва той по време на почивката от следобедния курс за брокери на имоти в Рио пред Ройтерс.

„Не виждам друга инвестиция, която да е толкова добра като имотите.“

Васконселос е типичен пример за блажения оптимизъм, витаещ на бразилския пазар на имоти във време, в което голяма част от имотите в развития свят остават погребани в лоши дългове.

Рио, където са планирани големи инвестиции за Световното първенство по футбол през 2014 г. и Олимпийските игри две години по-късно, не е сам в бразилския жилищен бум, което неизбежно поражда опасения от балонизиране на един от най-горещите развиващи се пазари в света.

От началото на 2008 г. цените на жилищните имоти в Рио са нараснали с 99%, а в Сао Пауло – с 81%, докато кредитната криза завладяваше развития свят, сочи новосъздаден индекс на бразилския институт за икономически проучвания Fipe.

В страната няма официален измерител на жилищните цени в национален мащаб, но в други големи градове се наблюдава подобен бум, включително в столицата Бразилия и крайбрежните градове в североизточната част като Ресифе и Салвадор.

Треска за имоти

Американците или европейците биха разпознали много от симптомите на бразилската треска за имоти.

Цените на апартаментите са популярна тема на разговор в Рио, често се чуват вицове за портиери и шофьори на такси, които са станали брокери на имоти, както и разкази за хора, които купуват апартаменти, без изобщо да са ги видели.

Цените на имотите в по-скъпите квартали в Рио, като крайбрежните Леблон и Ипанема, гонят тези в Манхатън или центъра на Лондон, като апартаментите с три спални се продават за по 2 млн. реала (1,2 млн. долара) и повече.

Същевременно централният бизнес район на Рио изпревари Мидтаун в Манхатън и стана четвъртият най-скъп град за наем на офис площи в света след Хонконг, Лондон и Токио в класация на консултантската компания Cushman & Wakefield.

Търсенето на курсове за брокери на имоти е силно. Миналата година в щата Рио де Жанейро са регистрирани малко над 3300 нови брокери, което е почти десетократно увеличение спрямо 2005 г.

Също като в Китай – друг бързо развиващ се пазар, където има опасения за балонизиране при имотите, има доста знаци, че бумът е с добри основи.

Бразилската икономика нарасна със 7,5% миналата година благодарение на рекордно високата заетост и доверието на потребителите. Растящата средна класа пък се стреми към жилищна собственост, често с помощта на кредит.

Дълго време милиони жители на страната нямаха възможност да притежават собствен имот заради липсата на финансиране, но ипотечният пазар днес расте бързо заради икономическата стабилност.

С жилищен недостиг от над 7 млн. единици в национален мащаб в страната има много натрупано търсене.

„Бумът е реален. Нямаме никакъв балон, нито вероятност за такъв, защото делът от БВП (на ипотечното финансиране) е много нисък и по-бедните слоеве от обществото бяха извън пазара много години“, посочва Жоао Пауло Матос, директор на строителната компания от Рио Carmo e Calcada.

„Световната купа и Олимпийските игри привличат още компании и индустрии тук и техните служители трябва някъде да живеят, от работниците на по-ниски нива до шефовете.“

Три сгради с общо 821 апартамента, които компанията е пуснала на пазара миналата година, са били продадени още през първата седмица, а една от тях – в рамките на един ден. Основните притеснения на Матос са свързани с недостига на квалифицирана работна ръка и материали, с които да отговори на ненаситното търсене на нови проекти.

Акциите на големи строителни компании като Rossi Residencial, Cyrela и Gafisa са сред най-поскъпващите на фондовия пазар в Бразилия през последните две години, подкрепени от държавна програма на стойност 41 млрд. долара за жилища за домакинства с ниски доходи .

Пророци на пазара на имоти

Ипотечният дълг в Бразилия наистина е относително нисък, около 4% от БВП, в сравнение с около 15% в Китай през 2009 г. и далеч по-високи нива в развитите икономики. Бразилските банки имат също и по-строги условия за кредитиране и като цяло отпускат не повече от 80% от стойността на имота.

Високите ипотечни лихви също имат отрезвяващ ефект, въпреки че сега са ниски за страната в исторически план.

Banco do Brasil например, чието ипотечно портфолио нарасна над два пъти до 4 млрд. реала през последната година, предлага 30-годишни жилищни заеми с фиксирана годишна лихва от 13%, близо три пъти по-високи от сегашните нива в САЩ.

По-голямата част от икономистите са съгласни с Матос, но броят на скептиците, които в сайтове като bolhaimobiliaria.com (жилищенбалон.ком), изразяват мнения, че бразилският бум е обречен на позната съдба, расте.

Ипотечният дълг може да е нисък, казват те, но общата задлъжнялост на потребителите расте бързо, като се вземат предвид кредитните карти и изплащанията на вноски при средни годишни лихви от около 30%.

Бумът в кредитирането от последните години повдигна опасения, че Бразилия отглежда нов вид високорискови (sub-prime) потребители, които не са достатъчно финансово прозорливи, за да управляват дълговете си и може да просрочат плащанията при охлаждане на икономиката и повишаване на лихвите.

Точно пред такъв сценарий е изправена най-голямата икономика в Латинска Америка тази година.

„Това е като да поканиш на банкет човек, който никога не е ял. Ще им прилошее от твърде много храна“, коментира Хейтор Мейо Пешото, директор на бизнес консултантската компания в Сао Пауло eyesonfuture. Той е на мнение, че на пазара се оформя балон.

Матос отбелязва, че напоследък повече от апартаментите на неговата компания се купуват от инвеститори, като формират 40-45% от продажбите, отколкото от семейства, които търсят постоянен дом.

Въпреки това компанията няма планове да забавя темпа на строителство тази година, като очаква да построи 1200 единици за общо 300 млн. реала спрямо 200 млн. през 2010 г. Ако се съди по ентусиазма на брокерите на имоти, няма да липсват желаещи да посредничат при продажбите.