Опасните свойства на недвижимите имоти

Недвижимото имущество има свойството да обсебва хората по жесток начин. Дори и след най-лошата катастрофа на жилищния сектор от десетилетия, почти две трети от американците все още смятат, че недвижимите имоти са сигурна инвестиция, пише The Economist. 

През това време във Великобритания министрите умуват как да вкарат купувачите на първи имот на пазар, на който цените падат. В Китай нетърпеливи купувачи се редят на опашка, за да купят апартаменти на зелено. Пазарът на бизнес имоти изглежда по-малко безумен, но много малко. Скокът в цените на офисите в Лондон събуди страхове от нов балон. Кранове се извисяват над хоризонта в градовете в Китай, където ще се намират повече от 40% от небостъргачите, които ще бъдат построени в световен мащаб през следващите шест години.

Тревожните белези на пазара

Имотът е повече от място за живеене и работа. За много хора това е и най-големият финансов залог, който някога ще направят. Този залог бе пагубен за много собственици на жилища. Над една четвърт от собствениците в САЩ дължат повече по заемите си, отколкото струват техните жилища на пазара в момента. Цените на имотите там са паднали обратно до нивата си от 2003 г. и все още намаляват с 2,4% на годишна база през декември по последни данни. Освен това огромно количество принудително отнети имоти в балансите на банките са на път да излязат на пазара. В момента сделките с такива жилища са 66% от продажбите в Калифорния. Цените вероятно ще падат и тази година, което ще стопява доверието в пазара и ще пречи на хората, които искат да продадат своя имот, за да потърсят работа на друго място.

Освен това програмите за модифициране на ипотечните вноски дават разочароващи резултати и според някои кредитополучатели в САЩ би било по-смислено, ако държавата им помогне да намалят главницата по своята ипотека.

Добрата новина за жилищния пазар в САЩ е, че цените са отново близо до средните си нива в дългосрочен план при съпоставяне с наемите. Това означава, че за тези с пари в брой имотите там сега са по-достъпни, отколкото са били през последните много години. В много страни от Европа обаче цените трябва да паднат значително, за да се наблюдава същия ефект, като има силен натиск за допълнително понижение. Свръхпредлагането тежи на пазарите в страни като Испания, където балонът в строителството се спука. Кредитирането остава ограничено, което е голям проблем и за търговските площи. Заплахата от вдигане на лихвените нива тегне над много собственици с ипотеки с плаващи лихвени проценти.

В развиващите се страни правителствата имат друг проблем: как да удържат цените. Според мнозина балонът в ипотечния сектор е най-голяма заплаха за икономиката на Китай. Ето защо бяха въведени редица мерки, с които да се спрат спекулативните покупки на жилища и да се принудят строителите да увеличат предлагането. Въпреки основателните причини цените да вървят нагоре в Китай, като ръста на доходите и голямото търсене на прилично жилище, все пак правителствата са принудени да се борят да задържат нещата под контрол.

Свойствата на недвижимата собственост

По ирония на съдбата привлекателността на имотите се дължи на предполагаемата сигурност, която дават. Не е случайно, че балонът на жилищния пазар започна след спукването на този в интернет сектора през 2000 г. На имотите се гледа като на реален актив, но мнозина забравят за техните опасни свойства.

Едно от тях е размерът им. Американските домакинства държат повече богатство, вложено в недвижими имоти, отколкото във всеки друг клас активи, като ситуацията е подобна и в много други страни. Така че, когато нещата се объркат, последиците са по-сериозни, отколкото ако има спад в цените на акциите например. Още по-лошото е, че собствеността е магнит за дълг. Кредиторите на свой ред могат да заделят по-малко капитал за ипотечните заеми, защото те имат имот като обезпечение. Хората нямат друга възможност, освен да задлъжнеят силно. С повишаването на цените на имотите обаче се формира смъртоносна спирала: нарастващите стойности на обезпечението по заемите позволява на банките да отпускат повече кредити, а това може да тласне цените на жилищата още по-високо. Спиралата може да се развие бързо: ипотечните заеми в САЩ например се удвояват между 2001 и 2007 г. Именно ливъриджът, или натрупването на дълг, обяснява защо балоните в жилищния сектор имат навик да причиняват финансови кризи.

Имотите са също неефективен клас активи, защото не може да се продаде част от тях, както например инвеститор може да продаде част от акциите в своя портфейл. Освен това имотите са нисколиквидни, което може да направи трудна продажбата им, дори и когато пазарната им цена е по-висока от размера на ипотеката. Освен това имотите са неефективно оценявани, не на последно място защото са клас активи, инвестицията в който трудно може да се хеджира.

Как да се намалят рисковете от собствеността

Ползите от недвижимата собственост са ясно преувеличени и правителствата трябва да заемат неутрална позиция към този клас активи. Това означава, че субсидиите за покупката на имот трябва да отпаднат, а ипотечни компании като Fannie Mae и Freddie Mac, които гарантират ипотеки за сметка на правителството, не трябва да съществуват. Данъчните облекчения върху платените по ипотеката лихви трябва да отпаднат, както и освобождаването от данъка върху капиталовите печалби от продажбата на имот.

От политиците обаче трудно може да се очаква да имат желание да намалят стойността на най-големия актив на своите избиратели. Ето защо мнозина сега очакват централните банки да се намесят, когато има бум на ипотечния пазар. Това вече се случва в Азия, а западните централни банки също се движат в тази посока. В Швеция миналата година се въведе максимално съотношение между кредита и стойността на имота от 85%. Централните банки разполагат с инструменти, които могат да спрат надуването на балон в жилищния сектор, в това число лихвените проценти.

Регулаторите са се проваляли в миналото в задачата да забележат балони, а бумът може да е труден за спиране, след като веднъж е започнал, както се вижда в Китай. Ето защо трябва да изчезнат най-рисковите ипотечни продукти като тези, които не разчитат на удостоверяване на доходите например. Но от системно значение в крайна сметка е размерът на дълга, който се поема от кредитополучателите. Балоните в жилищния сектор са най-разрушителни, когато стойността на имота пада бързо под тази на ипотеката. Затова може да се изисква собствен капитал от 10-15% от стойността на имота от новите кредитополучатели.

Това обаче трябва да се въведе постепенно, защото наличието на по-висока лична вноска от собствени средства може да навреди на икономическото възстановяване, особено в САЩ. Тези мерки носят рискове, но не могат да се отлагат много. Ако хората започнат да спестяват за по-дълго, това ще е разумна цена в замяна на една по-безопасна система.