Прогнози за 2011 – още нови офиси и по-малко молове

Офис площите в София ще продължат да се увеличават през следващата година, на пазара на търговски площи ще излязат три нови търговски центъра, а при логистичните обекти се очаква интересът на наемателите да се разрасне извън района на София към по-големите областни центрове, прогнозират от консултантската компания Forton International. Ето и подробната им прогноза за пазара на бизнес имоти по сегменти:

Офис площи

През 2011 г. ще продължи нарастването на предлаганите офис площи в София. В процес на строителство на различен етап са около 430 хил. кв. м, от които през 2011 г. е планирано да бъдат завършени 187 хил. кв. м. От компанията очакват някои от проектите да забавят излизането си на пазара поради липсата на достатъчно наематели, което би могло да намали обема на нови площи през 2011 г. до 150 хил. кв. м. В това число влизат няколко от по-значимите и качествени офис проекта в София, които ще засилят конкуренцията на пазара. Поради това натискът върху наемните нива ще остане.

Наемните нива за първокласни офис площи в центъра на София се очаква да бъдат в диапазона 11-12 евро/кв.м/месец, докато за основни булеварди клас А офиси ще се отдават за около 10 евро/кв.м. Разликите между висококачествените проекти и тези с не толкова атрактивни характеристики ще станат по-осезаеми. Наемите на офис площи клас А ще се стабилизират и понижението при тях ще спре. При високите нива на предлагане на нови площи клас А, сградите с по-нисък клас търсят своята конкурентоспособност с по-ниските наемни нива. Поради това очакванията са спадът при офисите клас B и C да продължи, но значително по-овладян.

Консултантите прогнозират интересът към наемане на офиси в новите сгради да бъде още по-голям през следващата година, тъй като новите проекти предлагат повече удобства и по-високо качество при сравними наемни нива. От гледна точка на наемателите периодът е изключително подходящ за преместване в нов, престижен и изгоден офис. В тази връзка може да очакваме около 20% ръст в нивата на усвояване на нови офис площи спрямо стойностите от 2010 г., посочват от компанията.

И през 2011 г. наемането на офис ще остане предпочитан вариант пред закупуването на собствен, прогнозират още консултантите.

Търговски площи

Съществена промяна на пазара на търговски площи през 2011 г. не се очаква. За разлика от интензивните темпове на ново предлагане през 2010 г., през 2011 г. ще излязат на пазара едва 62 хил. кв. м в 3 търговски центъра. Новите търговски проекти са Мол Марково Тепе в Пловдив, Мол Плевен, както и втората фаза на Мол Русе. По-малкият обем нови площи очаквани през 2011 г. на практика ще стабилизира ситуацията в посока на развитие на съществуващите схеми и постигане на по-висока заетост и устойчивост на микса от наематели.

Голяма част от ключовите международни наематели ще останат активни, макар че част от тях ще се ориентират към по-малки по площ магазини. Очаква се стабилизиране на потребителския интерес и постепенно повишаване на разходите на населението за стоки и услуги през трето и четвърто тримесечие. Предстои и появата на нови ключови международни марки на българския пазар.

След съществения спад на наемните нива в търговски центрове през 2010 г., през следващата година не се очаква продължение на негативния тренд, а по-скоро стабилизиране около нивата от края на 2010 г.

Големите международни вериги (т.нар. big-box retailers) активно продължават своята експанзия, като много от тях вече се насочват към развиването на по-малък формат обекти. Най-съществена ще е конкуренцията на веригите за бързооборотни стоки, което може да окаже известен натиск върху наемните нива за такъв тип обекти най-вече в по-малките градове.

При търговските улици не се наблюдава съществено раздвижване в търсенето, тъй като продължава разминаването между качеството и големината на предлаганите площи от една страна и изискванията на сериозните международни марки от друга. В тази връзка наемните нива през първата половина на 2011 г. по-скоро ще се запазят около сегашните си стойности със слаб потенциал за ръст в столицата.

Логистични площи

През 2011 г. наемите на първокласни логистични и индустриални площи в България се очаква да паднат до настоящите нива в Централна и Източна Европа. Основната тенденция през следващата година ще е намаляване на наемните нива на индустриални площи поради изострящата се конкуренция в предлагането на индустриални проекти. При запазване на темповете на търсене от края на 2010 г., за 2011 г. от компанията считат, че най-голям потенциал за реализиране ще имат т. нар. built-to-suit логистични схеми, но при по-ниски наеми.

През следващата година се очаква интересът на наемателите да се разрасне извън района на София към по-големите областни центрове и развитие на проекти по задание на клиента. Основни причини за това са изградените качествени площи на конкурентни наемни нива в Русе и Варна и предложените индустриални проекти в Пловдив и Бургас.

Инвестиционен пазар

Очакванията за инвестиционния пазар през 2011 г. са по-оптимистични на фона на предходните 2009 и 2010 г. До края на тази година се очаква финализирането на няколко сделки, което ще подейства като катализатор на инвестиционната активност и ще отключи интереса на чуждестранните инвеститори. Очакваните нива на доходност за отделните сегменти са както следва: 8,75% за първокласни търговски схеми, 9% за висококачествени офис проекти в столицата и около 12% за логистични проекти.