Кои страни ще продават държавни имоти, за да финансират своя дефицит?

Глобалната банкова криза и рецесията доведоха до остро влошаване на публичните финанси в големите икономики в Европа.

От тази гледна точка аргументът за продажба на държавни имоти като средство за привличане на капитал се засили през последната година.

Въпреки че програмите за продажба невинаги се обявяват публично, например, за да се понижи рискът активите да се възприемат като проблемни, ясно е, че няколко европейски правителства ще целят мащабни продажби на такива имоти през следващите години, смятат консултантите от CB Richard Ellis (CBRE).

Някои други се очаква да се присъединят към Великобритания и да понижат своите потребности от административни имоти, които заемат.

Предвид обема на дефицита в някои държави тези продажби може да са пренебрежимо малки, но техният ефект върху пазара като цяло може да бъде много по-значим.

Държавни продажби

Обемът на държавните продажби в Европа нарасна значително през периода 2006-2007 г., когато бе на стойност 13 млрд. евро. За сравнение през 2003-2005 г. той бе 3,5 млн. евро.

Вследствие на кризата, подобно на спада в общия инвестиционен пазар, държавните продажби също се понижиха и бяха на стойност едва 3 млрд. евро за 2008-2009 г., от които 840 млн. евро бяха отчетени миналата година.

Трябва да се има предвид, че този спад съвпадна със значително понижение на стойностите на имотите.

Общо 42% от миналогодишния обем бе регистриран от Германия в сравнение с около 30% средно за предходните четири години.

Франция, Италия и Холандия представляваха по 10% всяка, като четирите най-значими страни на пазара на държавни имоти представляваха близо 80% обема за миналата година, казват от компанията.

И така кои страни се очаква да бъдат най-активни в продажбата близко бъдеще?

В Италия правителството продължава да маркетира част от своето портфолио от имоти, като фокусът е поставен специално върху активи, които се смятат, че не са със стратегическо значение.

Целта за продажба и оптимизация на портфолиото се потвърждава от скорошното решение на Италианската централна банка да продаде имоти на обща стойност 330 млн. евро. Сред тях са търговски жилищни имоти, както и бивши банкови клонове.

За разлика то това, Холандия се опитва да се възползва от понижение стойности на имотите, като правителството цели да купи сгради, които да използва като собственик, вместо като да наема.

Миналата година например правителството купи седем сгради от ING REIM за общо 200 млн. евро. Няколко общини също придобиха празни офис сгради, за да преместят своите офиси в тях.

В Гърция правителството назначи Lazards като консултант по публичните финанси на страната. Програмата предвижда и продажбата на няколко държавни актива. Също така се обмисля и създаването на нов инвестиционен тръст за имоти, към който да бъдат прехвърлени голяма част от държавните имоти.

Една от най-мащабните програми се предвижда във Великобритания, която наскоро обяви намерение за продажбата на държавни имоти на обща стойност от 35 млрд. паунда през следващите 10 години.

Това бе обявено преди общите избори, като мащабът на програмата е вероятно да се увеличи, смятат от компанията.

Въпреки че точният микс от имоти все още не е известен, той е вероятно да включва инфраструктурни имоти и студентски общежития.

Френското правителство цели да продаде 6% от своя сграден фонд през следващите три години, в опит да понижи своя фискален дефицит.

Много от продажбите ще дойдат от местни и децентрализирани услуги, при които плановете са да бъдат продадени 750 офис сгради с обща площ 500 хил. кв. м.

Програмата се счита за амбициозна, особено предвид настоящата пазарна ситуация и предвид предишни подобни цели, които не бяха постигнати.

Също така правителството се стреми да ограничи разходите си за наем в момент, като наскоро наложи таван за наемите за правителствени офиси.

Наред с това някои министерства се стремят да постигнат спестявания от 22 млн. евро, като преместят 55% от своите служители извън Париж.

В Германия в последно време няма много значително развитие. Държавната агенция BIMA, която бе натоварена с програмата по продажба на държавни имоти, смята да продаде половината от имотите, за които тя отговаря, на обща стойност 6,8 млрд. евро. Това се очаква да стане през следващите пет до шест години, като по-голямата част от другата половина от портфолиото се смята за непродаваемо.

Фискалната криза е особено остра в Испания, като правителството вече обяви редица мерки за проблема. Засега обаче те не включват целенасочена програма за продажба на държавни активи.

Въпреки това някои местни правителства предвиждат мерки за оптимизиране на своето портфолио от имоти. Те може да включват рационализация на работните места, както и директни продажби на нестратегически активи.

Пазарният апетит към държавни имоти като цяло може да варира в значителна степен в зависимост от целта на продажба и вида актив, казват от CBRE.

Инвестиционният интерес се очаква да бъде по-силен по отношение на имоти, от които все още има нужда и съответно генерират доход, отколкото към излишни имоти в лошо състояние, за които има риск да останат празни.