Жилищата в една пета от кварталите в София са надценени с 30% или повече

През третото тримесечие на тази година цените на жилищата в България са нараснали с 23% на годишна база, а в една пета от кварталите в София жилищата са надценени с 30% или повече, сочи анализ на УниКредит Булбанк на база данни за продажните цени на един от големите сайтове за имотни обяви у нас. Според Кристофор Павлов, главен икономист на банката, тази тенденция води до отчетливо нарушаване на достъпността и до влошаване на съотношението между цените на жилищата и средните доходи на домакинствата.

„Съществуващите цени на жилищата изглеждат все по-далеч от стойностите, които преобладаващото ниво на доходите в страната е в състояние да подкрепя в дългосрочен план“, изтъкна той по време на годишната конференция за недвижими имоти BalREC, организирана от Градът Медиа Груп.

Но при сравнение с достъпността на жилищата в ЕС по данни на Deloitte, пазарът на имоти в България изглежда в по-малка степен прегряващ, каза Павлов. Най-нажежени към момента са жилищните пазари в страните от Централна и Източна Европа, добави той.

Съотношението между цените на жилищата спрямо доходите на населението у нас сега също е далеч от стойностите през 2008-2009 г. по време на пика на балона с цените на имотите. Затова според икономиста рискът от рязък спад на цените в настоящия момент е по-малък в сравнение с периода на световната финансова криза.

Всички индикатори обаче сочат, че жилищният пазар у нас се насочва към охлаждане, а пропорциите му според Павлов ще зависят от представянето на икономиката, развитието на пазара на труда, тенденциите при заплатите и при лихвите по ипотечните кредити. Основният сценарий на УниКредит Булбанк предвижда спад на цените на жилищата в София с между 5% и 10% догодина.

Допускането при този сценарий е периодът на политическа несигурност в страната ни да приключи след нови парламентарни избори през март догодина, а по-високите лихви в еврозоната да се пренасят по-бавно в родната икономика. Но ако политическата несигурност продължи и след парламентарни избори през март догодина и това дерайлира процеса на приемане на еврото през 2024 г. или най-късно 2025 г., има опасност да се стигне до трайно увеличаване на цената, при която българското правителство емитира дълг, а оттам и до значително нарастване на цената на дълга за реалната икономика, предупреди Павлов.

По отношение на икономиката основният сценарий на УниКредит предвижда БВП на страната ни да нарасне с 1% през следващата година спрямо ръста от 3,3% през тази година. „Смятаме, че България ще избегне рецесия в края на тази и началото на следващата година въпреки продължаващата много висока инфлация и забавяне на търсенето от основните търговски партньори на страната ни“, каза Павлов. Според него факторите, които ще подкрепят българската икономика в момент, когато световната се запътва към рецесия, са високата активност на производствения сектор благодарение на големите субсидии за потребителите на ток и добрата година за селското стопанство. „Износът на редица енергоемки сектори като производството на метали, на неметални минерални суровини и химически продукти чупи рекорди. Износът на ток и на боеприпаси също е на високи нива“, посочи Павлов.

Друг стабилизиращ фактор, който също се очаква да помогне на икономиката ни да избегне рецесия в края на тази година, е по-бавното пренасяне на високите лихви в еврозоната, каза икономистът. Основният сценарий на УниКредит за средната лихва по целия портфейл от кредити в българската икономика предвижда нарастване със сто базисни пункта за продължителен период от 1,5-2 години, докато в повечето европейски страни това се случва много по-бързо, каза Павлов.

УниКредит очаква още безработицата в България да не нарасне значително – от 4,7% през тази година до 4,8% догодина. „Това е много важно, защото ако безработицата се увеличи, ще има значителен ръст на принудителните продажби на имоти и за домакинствата ще стане по-трудно да обслужват задълженията си. Тази комбинация може да предизвика по-рязък спад на цените на жилищата“, коментира Павлов.

Банката прогнозира също, че заплатите да продължат да растат с двуцифрен темп, както и през 2022 г. Ако очакването се сбъдне, няма да се стигне до рязко влошаване на възможностите на кредитополучателите да обслужват задълженията си, а това също ще ограничи принудителните продажби на имоти, каза Павлов. „По-важното е, че на пазара ще има нови купувачи и няма да се стигне до значителен спад в търсенето“, добави той.

Основният сценарий на УниКредит предвижда, че лихвите по ипотечните кредити у нас ще нараснат с около 1,5% в рамките на повече от една година. Но при негативен сценарий може да се стигне до по-голямо увеличение на цената на кредитите, а оттам и корекцията на цените на жилищата ще е по-голяма, предупреди икономистът.

„Всичко това се случва в контекста на икономика, при която населението намалява бързо. България е една от страните в ЕС с най-бързо намаляващо и застаряващо население. Това е фактор, който охлажда жилищния пазар и цялата икономика по естествен начин“, отбеляза Павлов. В период на забавяне на икономиката това може да се окаже допълнителен фактор, който да доведе до по-болезнена корекция, предупреди той.

В глобален план УниКредит прогнозира, че растежът на световната икономика ще се забави до 1,9% през 2023 г., но не очаква нова световна финансова криза. Причината е, че сега инфлацията е много висока, а това намалява реалната стойност на дълговете, каза Павлов. „Ситуацията в момента е по-различна в сравнение с 2008-2009 г., когато в условията на много ниска инфлация покачването на рисковите премии се оказа достатъчно, за да увеличи реалната тежест на дълговете до степен, предизвикваща опасения, че кредитополучателите няма да могат да обслужват задълженията си. Това доведе до намаляване на стойността на всички видове активи, включително на недвижимите имоти“, обобщи Павлов.