Йос Тромп: Очаквам интересни възможности на някои пазари на имоти в ЦИЕ

Йос Тромп се присъединява към CB Richard Ellis (CBRE) през януари 2008 г., оглавявайки отдела за проучвания в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). През януари 2009 г. е повишен на позиция директор на Проучване и консултиране в ЦИЕ. Той има опит в консултирането на проекти и инвестиции, като досега е консултирал редица водещи строителни предприемачи, институционални инвеститори и правителства по отношение на развитието и реализацията на тяхната стратегия за имоти.

Пред Investor.bg Тромп представи мнението си относно степента, в която пазарът на имоти в ЦИЕ бе засегнат от кризата, перспективите за възстановяване и възможностите за инвестиции в различните сегменти.

- Има ли някой сегмент от пазара на имоти в ЦИЕ, който остана относително „незасегнат“ от рецесията?

Ако разглеждаме инвестиционния обем през първата половина на 2009 г., изглежда, че почти всички сегменти на пазара на бизнес имоти бяха силно засегнати от кризата. Обемът на сделките е 5-10% от обема, отчетен през първата половина на 2008 г. Единственият сектор, при който все още се забелязва някаква активност (с дял от 40% от обема през първото шестмесечие), е хотелиерският сегмент. Въпреки това повечето от активността в него е в клас В сегмента. Става дума предимно за сделки с неинституционални хотели, които не отговарят на международните стандарти.

- Кой сегмент според Вас има шанс да се възстанови по-рано и да се върне към устойчив ръст?

В момента, в който финансовите пазари се възстановят, вероятно сделките с офис активи в Централна Европа, особено Прага и Варшава, ще зачестят. Пазарът на търговски площи може до известна степен да последва същото развитие, но поради ограничения брой налични качествени проекти, броят на сделките в този сегмент ще бъде също ограничен.

- Кои са страните, които бяха съответно най-малко и най-много засегнати от рецесията в сектора на имоти?

По отношение на цените е ясно, че пазарите в Източна Европа (Москва, Санкт Петербург и Киев) бяха засегнати много тежко. В цифрово изражение: средните цени на кв. м (изчислени чрез капитализиране на годишния наем) на висококачествените офис площи в Киев се понижиха със 76% на годишна база, с 64% в Санкт Петербург и с 53% в Москва. Освен това силно засегнати бяха и балтийските пазари, където наемите се понижиха значително, а нормата на капитализация отчете осезаем ръст.

Цените на висококачествените активи в Братислава (-19%), Загреб (-20%) и Прага (-20%) досега бяха засегнати в по-малка степен в сегашния цикъл на пазара на имоти, тъй като наемите останаха по-стабилни.

Рецесията дойде в момент, в който мащабни обеми от проекти бяха в процес на развитие. В резултат на това някои от по-малките и по-периферни пазари, за които не е сигурно, че имат фундаменталните предпоставки за засилено търсене, каквито имат Москва и развитите централноевропейски пазари, може да преминат през по-продължителен период на възстановяване поради бъдещи несъответствия между предлагането и търсенето.

- Забелязвате ли някакво разграничение между Централна Европа и Източна Европа по отношение на това как двата региона се представят в сегашната пазарна среда? Какви са главните фактори за него, ако има такова?

Двата основни двигателя на промените в цените са наемите и нормата на капитализация (yield). Една от основните причини за бързата промяна на нормата, особено в Източна и Югоизточна Европа, е, че инвеститорите изискват допълнителна риск премия при инвестициите си в тези пазари, които те възприемат за по-рискови.

Масата капитали, които чакаха да бъдат инвестирани в имоти, намали част от тези рискови премии между 2005 и 2008 г. От друга страна, наемните пазари в тези страни са по-волатилни. В няколко от тези страни пазарите все още са малки по обем (с изключение на Москва) и поради повишената строителна активност през последните години дисбалансът между предлагането и търсенето се среща все по-често. В резултат на това наемите също бяха подложени на натиск.

- Коя е основната предпоставката за евентуална стабилизация в сектора?

Най-основната предпоставка за стабилизация на инвестиционния пазар е завръщането на ликвидността на финансовите пазари. На пазарите в момента е все още трудно да се осигури финансиране, дори за стабилни и сигурни инвестиции.

При пазара на проекти в развитие положението е малко по-различно. Финансирането там също е проблем и категорично се отразява на предприемаческата активност на повечето сегменти на пазара. За някои пазари обаче това е положителен ефект, тъй като пазарите на имоти ще имат известно време да си върнат стабилността. Други пазари, на които предлагането е по-ограничено, може да поднесат интересни възможности за развитие на проекти в краткосрочен до средносрочен план. Примери за това са Прага и Варшава.

- Какво очаквате през следващите 12 месеца по отношение на инвестиции и доходност в ЦИЕ (за всички сегменти)?

Въпреки липсата на доказателства изглежда, че нормите на капитализация при първокласните имоти в момента са на или близо до нивото, при което сделките може да се подновят. Въпреки това не всички инвеститори на пазара са на това мнение и може да отложат инвестиционните си решения до 2010 г. В момента главният въпрос вече не е свързан с yield-a, а с това какъв би бил ефектът върху цената от евентуални понижения в наемите.

- Смятате ли, че се крие риск за ЦИЕ във факта, че западните пазари стават все по-привлекателни за международните купувачи?

Тъй като британският пазар беше първият, който се поддаде на кризата, той е и един от първите, който започна да привлича интерес сега, след като стойностите значително се понижиха. В момента броят на инвеститорите, действащи в Европа, е доста нисък. Интерес към ЦИЕ все още има, но инвеститорите са изключително избирателни. Все пак е вярно, че редица инвеститори решиха да се насочат към Западна Европа.

- Очаквате ли повишен обем на продажбите на имоти в затруднено положение в региона през следващите 12 месеца?

Общият брой на продажбите на имоти в затруднено положение в ЦИЕ досега беше ограничен. Не очаквам значителен ръст на тези продажби през останалата част на 2009 г.

В резултат на променящите се пазарни условия банките, предприемачите и инвеститорите осъзнават все повече проблемите, които могат да възникнат. Някои от тях предприемат активни мерки, за да се справят с проблемите, сред които са нарушения на ангажиментите с кредиторите относно съотношението заем/стойност на имота, предоговаряне на наемни условия и др. Други са по-малко активни и може да се наложи да увеличат продажбите на имоти в затруднено положение по някое време през първата половина на 2010 г. или след това.