Фонд имоти АДСИЦ продаде основния си актив, ЧЕЗ се мести в сградата

Фонд имоти АДСИЦ продаде основния си актив, а именно сградата на бул. Цариградско шосе 159 в гр. София чрез договор за лизинг със срок от 10 години за сумата от 23 млн. евро без ДДС, съобщи дружеството чрез Бюлетин Investor.bg.

Лизингополучателят Юник Пропъртис АД има правото да придобие собствеността върху имота по всяко време от действието на договора, след заплащане на всички дължими по договора суми.

Договорената лихва е в размер на 2,5% плюс тримесечния EURIBOR (в момента 0,082%, или общо 2,582%).

Лизинговите вноски се плащат ежемесечно, считано от датата на която лизингополучателят Юник Пропъртис АД получи първата наемна цена по сключен от него довоговор за преотдаване под наем на сградата или части от нея, но не по-късно от 1 юни 2015 г.

Сделката не е одобрена от общо събрание на акционерите, а е сключена при осъщестяване на обичайната търговска дейност на дружеството на основание чл. 114, ал. 9, т. 1 и ал. 10 от Закона за публично предлагане на ценни книжа, става ясно от съобщението. Сделката е за над 50% от активите на фонда, а за такива сделки се решава от акционерите, но ръководството на фонда се позовава, че това е обичайна търговска дейност и няма нужда от решение на акционерите.

Също така при сделки със заинтересовани или свързани лица е необходимо одобрение на акционерите, но явно ръководството е преценило, че сделката не е такава. Може би единственото общо между Фонд имоти АДСИЦ и Юник Пропъртис АД е, че Юник Пропъртис АД е със седалище в сградата на фонда още от вписването си в Търговския регистър на 4 април 2014 г.

Договорът за лизинг е сключен с предварителното писмено одобрение на ОББ АД, като кредитор и агент на кредитора Национална банка на Гърция, клон Лондон.

Също така са сключени договори за наем с ЧЕЗ България АД (за 4 235,3 кв. м. плюс 82 паркоместа), ЧЕЗ Разпределение България АД (за 4 205,78 кв. м. плюс 84 паркоместа) и ЧЕЗ Електро България АД (за 430,6 кв. метра и 8 паркоместа). Наемните цени за наетите площи се дължат и плащат ежемесечно, считано от предаване владението на обекта, по сметка на Юник Пропъртис АД.

Съответно ЧЕЗ Разпределение България АД и ЧЕЗ Електро България АД вече обявиха, че ще премесетят централите си в сградата на бул. Цариградско шосе 159. Общите наети надземни площи от тях са около 8,9 хил. кв. метра.

Общата разгърната надземна площ на проекта е 35 079 кв. метра, като той има и 390 подземни парко места (на ЧЕЗ дружествата са отдадени 174 паркоместа). Изчисленията показват, че под наем са отдадени 24% от надземните площи.

Сградата е с акт 16 и право на ползване от август 2010 г., но досега стоеше празна. Проектът се оценява на 27 млн. евро.

Общата стойност на инвестиционните имоти на Фонд имоти АДСИЦ е 63,6 млн. лв., като след начислени обезценки за 6,3 млн. лв. балансовата им стойност към 30 септември 2014 г.е 57,3 млн. лв.

В сумата влизат освен сградата на бул. Цариградско шосе в София и проект в к.к. Боровец с обща инвестиция за 11 млн. евро.

Общите активи на Фонд имоти АДСИЦ към 30 септември 2014 г. са за 57,4 млн. лв., собственият капитал е за 9,8 млн. лв., а задълженията - за 47,6 млн. лв., като всички са текущи.

Акциите на Фонд имоти АДСИЦ поскъпнаха с 50% до 0,06 лв. за акция и 1,38 млн. лв. пазарна капитализация след обявяване на новината.

Фактическата продажба на основния актив (договорът за лизинг е вписан на 28 ноември 2014 г.) обаче оставя доста въпроси пред цената на фонда.

От една страна фонда има такса за управление, която може да намали дохода. Не е ясно какво точно пише в лизинговия договор и дали ще има допълнителни разходи по сградата за сметка на фонда.

Вероятно приоритетно ще се изплащат дълговете към банките, доставчиците и НАП, поради което не е ясно кога ще може да бъде изплащан дивидент или ликвидационен дял.

Не е ясно и при каква стойност може да бъде реализиран проектът в к.к. Боровец. Факт е, че текущата стойност на 10- годишен лизингов договор за 23 млн. евро е доста под 23 млн. евро. Ако ползваме дисконтов лихвен процент от 5% то това са текущи 17,8 млн. евро (без да отчитаме лихвата, която е съразмерна с тази на лихвата по кредитите на дружеството), а ако ползваме дисконтов лихвен процент от 10% то текущата стойност на договора е 14 млн. евро.

Съответно ако договорът влезе в сила от 1 юни 2015 г., това са нови 6 месеца отлагане, които намаляват нетната текуща стойност.

Предвид, че пълният лизингов договор не е обявен, както и  другите неизвестни, е  удачно Фонд имоти АДСИЦ да публикува оценки на сделката, включващи очаквани размери на дивиденти и/или ликвидационен дял.

Кой е купувачът

Купувачът Юник Пропъртис АД е ново дружество, регистирано на 4 април 2014 г., с адрес именно в сградата на бул. Цариградско шосе 159. Капиталът му е само 50 хил. лв. (внесени 12,5 хил. лв.) В съвета на директорите са Михаил Веселинов Иванов, Сергей Григориевич Крейс и Дамян Иванов Попов.

Учредители са Алфрик Лтд и Контеко Инк, които са офшорни компании.

Реакциите

Въпреки ръста в цената на акция има доста критични мнения в темата за дружеството във форума на Investor.bg. На практика няма еднозначно изразено положително мнение към сделката у коментаторите.

Коментаторът Nikola написа:

Доста тъпа сделка.
1. Компанията, която придобива имота ще е най-напред, защото със сигурност ще го даде на много високи нива на наем. Тоест целия марж/upside ще остава в нея.
2. Миноритарите ще глътнем студена водица, защото вместо ЧЕЗ да плаща наема на фонда ще го плаща в някаква странна фирма.
3. Не виждам как КФН ще позоволи това безумие, защото това е класическа схема на източване на фонда.
4. Тази сделка генерира огромен репутационен риск за ОББ. защото банката формално и публично позволява източване на фонд.
Позитивните неща: Дългът се изчиства и от отрицателна стойност компанията ще струва нещо. Главно заради тъпотията в Боровец, ако от ОББ им отпуснат пари да го завършат естествено.
За мен, като инвеститор оптималното беше сградата да си остане в Бенча и наема от ЧЕЗ да си влиза във фонда. По този начин тук щеше да има огромен upside, ако цената беше 7-8 евро. Ами ако е повече?
Какво ще направя аз. Още утре ще се консултирам с адвокати и ще сезирам КФН, защото това си е класическо източване. Ще пусна и писмо до NBG London. за да ги попитам, дали имат яснота, в какво всъщност са ги забъркали професионалистите в България.
Ако някой има желание да се бори за правата си и му е писнало някакви измислени герои да се гаврят с него да ми пишат на ЛС, може да пуснем всичко колективно. Дори нямам спомен, колко акции имам 150 000 или нещо такова. Въпрос на принцип е всичко. Нямам проблем да отпиша едни 8 000 лева, но да се боря за правата си.

Коментаторът XY написа:

Аз го виждам като изчистване на имота от задълженията. Тоест, фондът е задлъжнял яко, и сега продава имота си на яка цена на дружество, което ще го придобие. Акционерите го гризват дебелия, защото за тях нищо не остава, а новото дружество си има супер имот без задължения.

Jekata написа:

Каква излиза тя или греша - Юник прибира наема, който вероятно може да се окаже достатъчен да си плащат вноските и след някоя и друга година с наемите са си го платили, риск в общи линии нулев, абе приказка...

Чичо Уорън написа:

Само дето на второ четене не виждам как акционерите ще спечелят нещо от тази "врътка" ... освен ако Юни Пропъртис не упражнят опцията за придобиване.
 

Материалът е с аналитичен характер и не е препоръчка за покупко-продажба на ценни книжа.

Свързани компании: