М. Мендел: София има да извърви дълъг път, за да покрие нуждата от жилища

Максимилиан Мендел е част от екипа на полската консултантска и анализаторска компания REAS, където отговаря за пазарния анализ и инвестиционното консултиране. Преди REAS има опит в жилищния сектор в отдел „Недвижими имоти“ на BPH S.A. Bank. 

Мендел беше един от участниците в конференцията за имоти BalREc, която се проведе миналата седмица в София с медийното партньорство на Investor.bg. Потърсихме мнението му за състоянието на жилищния пазар в България и региона и очакванията му за бъдещото развитие на сегмента.

- Кои от жилищните пазари в Централна и Източна Европа са най-силно засегнати от кризата и кои – най-слабо (като активност и цени)? Кои очаквате да се възстановят най-скоро?

Първо трябва да се отбележи, че всички жилищни пазари в Централна Европа бяха и още са засегнати от кризата. Но определено в различна степен и по различен начин. Например ценовите понижения на жилищните пазари във Варшава или Прага определено бяха по-ниски, отколкото в София. От друга страна, и двете столици, особено полската, имаха много по-голямо пазарно предлагане. Предвид забавянето на продажбите това доведе до натрупване на много по-висок брой непродадени единици, които трябва да се продадат, преди пазарът да може да се възстанови и преди да може да се въведат нови единици на пазара.

В Букурещ също имаше много по-голямо предлагане от апартаменти, макар и повечето виртуални, тоест планирани. В румънската столица налице беше също проблемът, че ценообразуването не беше съобразено с по-голямата част от местното търсене, като вместо това по-скоро беше насочено към богати местни и чуждестранни инвеститори, които вече не са на пазара.

Унгарският пазар пък, както и балтийските страни и Украйна са много по-засегнати от макроикономическото забавяне на страните, което определено ще повлияе на бъдещото развитие на тамошните жилищни пазари.

Виждам един общ сценарий навсякъде в ЦИЕ: предприемачите ще трябва да свалят цените още определено време, докато цените отговорят на структурата на местното търсене, след което натрупаните непродадени наличности трябва да се продадат, преди да могат да се стартират нови инвестиции от по-голям мащаб.

Програмата за всеки пазар обаче ще бъде различна в зависимост предимно от местната достъпност на жилищата и мащабите на местното жилищно предлагане. И накрая, но определено не и по важност, най-важният фактор: развитието на банковия сектор във всяка страна, както относно ипотеките за домакинствата, така и строителни заеми за нови инвестиции на предприемачите.

- Какво е мнението Ви за сегашното състояние на българския жилищен пазар в частност и каква е прогнозата Ви за развитието му?

Най-положителният фактор за бъдещото развитие на пазара в София е относително ниското ценово равнище, например в сравнение с Букурещ, и относително ниското ниво на предприемаческа активност. Въпреки това цените са все още твърде високи и има проблеми с получаването на ипотеки. Ако бъдещите инвестиции бъдат по-добре съобразени с местните нива на достъпност, не би трябвало да има по-голям проблем. Става въпрос „само“ за текущата липса на финанси, но фундаментите на пазара и жилищната нужда са налице. По-лоша е ситуацията на пазарите на ваканционни имоти по Черноморието, тъй като подобен род инвестиции обикновено са първите, които се отлагат във време на криза.

- Бихте ли откроили някои общи характеристики на пазарите в ЦИЕ и какво ги различава от тези в Западна Европа, що се отнася до търсене и предлагане и достъпност?

Пазарите в ЦИЕ са в изцяло различна ситуация от западноевропейските. На първо място, просто има огромен недостиг на жилища в целия регион. Отгоре на всичко, на наличния инвентар му липсва качество. Въпреки бързото развитие на някои регионални пазари през скорошните години на бума ще има нужда от още жилища през следващите години или дори десетилетия. Погледнете например броя на завършените жилища в София: за периода 2000-2008 в София са построени по-малко жилища, отколкото във Варшава само през 2008 – 18 976 единици спрямо 19 049 съответно. Така София има още дълъг път да извърви, за да посрещне местните жилищни нужди.

Друг въпрос е недоразвитата пазарна сегментация в Централна и Източна Европа. Има само няколко топ продукта на по-развитите пазари и на практика няма истински достъпен жилищен продукт в целия регион. Особено през последните години голяма част от новото предлагане беше насочена към малобройната по-горна класа и чуждестранни спекулативни инвеститори и пренебрегна местното търсене.

Що се отнася до търсене и достъпност, има също недоразвитост на ипотечния пазар – което всъщност се оказа доста положителен фактор в тази криза. И все пак ипотечният пазар в дългосрочен план ще трябва да се развие още, за да даде възможност на домакинствата да си позволят жилища.

- Какви са очакванията Ви за цените на жилищата в региона – очаквате ли да падат още много и ако да, кои типове и пазари са най-уязвими от обезценяване?

Цените на жилищата паднаха практически навсякъде на пазарите в региона, но не във всички случаи достатъчно. Не всички предприемачи бяха склонни, или в състояние, да намалят цените, въпреки че техни колеги го направиха. Някои виждат първо бавно възстановяване на продажбите, докато други проекти все още са в застой при сделките.

Като цяло обаче вярвам, че цените ще продължат да намаляват в целия регион, тъй като продажбите все още са твърде малко и в крайна сметка предприемачите се нуждаят от паричен поток. Също така средната цена на почти всички пазари би трябвало да се понижи в идните години, тъй като очаквам предприемачите да въведат повече жилищни проекти, които са съобразени с местното търсене, затова и с по-ниски цени.

- Когато очаквате стабилно възстановяване на активността при сделките и цените на жилищата в ЦИЕ и какви фактори го определят?

Възстановяването на продажбите на жилища преди всичко ще зависи от възстановяването на ипотечния пазар. По-ниските жилищни цени също определено биха помогнали. Важна е и макроикономическата ситуация, тъй като растящата безработица например определено няма да увеличи броя на потенциалните купувачи на жилища. Друг фактор е доверието на купувачите, което трябва да се върне.

Предвид всички тези фактори мисля, че ще видим бавно, постепенно увеличение на продажбите. Но скоро няма да има следващ бум след сегашния крах. Относно увеличения на цените, ще трябва да почакаме повече.

- В доклад на REAS се прогнозира вероятна корекция на средната пазарна цена в София и Букурещ от порядъка на 10-20% през 2009, като се посочва, че София ще претърпи не толкова тежки намаления на цените като Букурещ. Кои са причините да се очаква по-мека корекция в София?

Както споменах, цените на жилищата в София бяха много по-реалистични от тези в Букурещ. Цените в Букурещ съвсем не бяха достъпни за местните купувачи и трябваше, и още трябва, да бъдат коригирани. Също така мащабът на предприемаческата активност в София беше по-ограничен. В края на 2008 г. броят на жилищата, които се предлагат на пазара в Букурещ, беше извънредно висок, но много от тях бяха виртуални инвестиции, строителството на които още не беше започнато.

- Кризата спрямо много жилищни проекти в региона. Кога да очакваме завръщането на предприемачите на пазара?

Някои предприемачи с пазарна история и/или дългосрочни инвестиционни планове ще останат на пазара. Въпросът в техния случай е само кога ще започнат да стартират нови инвестиции. Това е въпрос на наличност на банкови заеми за строителство, но също и на текущото състояние на всеки от предприемачите: колко единици са останали непродаднеи, има ли видим напредък при продажбите, както е общата финансова ситуация и т. н. Вероятно също ще видим навлизането на няколко нови играчи на пазара, някои от които ще се възползват от проблемите на колегите си, а други виждат по-добри възможности за инвестиции в региона, отколкото в родните си страни.

- Очаквате ли чуждестранните купувачи, които бяха основен двигател на ръста на пазара в годините на бума, да се завърнат в Българи и кога?

Не, не очаквам този сценарий да се повтори, поне не и в мащаба от годините на бума. Предприемачите ще трябва най-накрая да се съобразят с местните клиенти. Това обаче със сигурност ще стане по-лесно за градския пазар в София, отколкото за ваканционните пазари по Черноморието.