М. Згурев: Розовата серия при моловете свърши

Розовата серия на пазара на търговски центрове свърши и много от новите проекти, и специално редица от тези, които са извън София, вече се сблъскват със значителни проблеми.

Това коментира Марин Згурев, управител на търговско-административния комплекс Varna Towers, който се очаква да отвори врати по-късно този месец, по време на конференцията за имоти BalREc, която се проведе в петък с медийното партньорство на Investor.bg.

Той каза, че София е единственият град, в който потреблението има достатъчно потенциал да подкрепи такива мащабни търговски проекти, каквито бяха отворени досега.

Що се отнася за останалите градове, там „започват проблемите“, тъй като потребителите са със значително по-ниска покупателна способност. Наред с това културата на потребление в тези градове все още не е достатъчно развита в сравнение със София, където потребителите имат повече възможности да работят в друга среда, имат повече контакти с международни компании и пътуват повече, каза той.

Дори Варна, който е условно вторият град в България, е далече от потенциала на София в това отношение, коментира Згурев.

По думите му към момента във Varna Towers са отдадени под наем 94% от офис площите и 85% от търговските площи. Въпреки това молът ще отвори с около 70% от площите, а останалите магазини се очаква да бъдат отворени през пролетта.

Що е то устойчив мол?

Участниците в дискусията, посветена на търговските центрове, отделиха внимание на въпроса на устойчивостта в сегмента и кои фактори определят кой проект е устойчив в средносрочен план.

Згурев каза, че за него показателят запълняемост на площите не е определящ в това отношение, защото досега е имало примери за молове, които отварят със 100% заетост и имат списък от чакащи наематели за още 20% от площите. Въпреки това някои от тези проекти в момента изпитват остра нужда от наематели и не могат да си покрият текущите разходи.

Той каза, че устойчивостта се определя от микса на наематели, локацията на проекта, дългосрочната му визия и това дали когато е планиран проектът, той е съобразен с пазарната действителност към съответния момент, както и в перспектива. Последното би гарантирало, че евентуалният човекопоток в мола ще доведе и до очакваните продажби и ще направи проекта рентабилен.

„Този крехък баланс между възможностите (на потребителите) и визията на инвеститорите е най-важният фактор за успешен проект“, каза той.

Подобно мнение изрази и Иван Велков, управител на Raiffeisen Real Estate и заместник-председател на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ). Той каза, че един от най-съществените фактори за устойчивостта на един проект е неговата способност да генерира приходи.

„Всичко зависи от това колко пари имат хората, а не колко красиви са сградите, в които ще ги изхарчат", коментира той.

Червена зона

Иглика Йорданова, мениджър търговски площи в Colliers International, каза, че компанията е започнала да публикува сравнителни данни за корелацията между потребителската способност и търговските площи в различни градове. От тези анализи се вижда, че някои градове като Варна, Стара Загора и потенциално Русе вече навлизат в „червената зона“, където делът на търговските площи се увеличава с бързи темпове, а потреблението ще трябва да догонва.

Велков обаче изказа съмнение доколко покупателната способност, измерена към настоящия момент, дава точна ориентация за това доколко един мол има потенциал в бъдеще. Той каза, че на един пазар, на който досега не е имало никакви молове, не може да се намери напълно надежден измерител за това колко клиенти ще има за в бъдеще.

Пламен Илчев, управляващ директор за България на ЕCE Projektmanagement, която е акционер и управлява софийския мол Serdika Center, подчерта, че устойчивостта има няколко измерения. Той говори за вътрешна устойчивост – като качествена сграда, функционираща като рентабилно стопанско предприятие. Наред с това има и външна устойчивост, която се измерва с това доколко даден търговски обект се вписва в региона и в града. Това е свързано с неговата локация, достъп, трафика, който генерира, паркоместата, енергията, която потреблява, и всички аспекти, с които „влияе върху живота на хората непосредствено до него и в широкия обхват на града“, каза той.