Кредитите за бизнес имоти в САЩ разкриват слабите звена на пазара

Матуритетът на кредити за бизнес имоти в САЩ на стойност около 90 млрд. долара настъпва през тази година. Това са „отломки“ от кредитния бум през 2007 г., които отново разкриват слабите звена на американския пазар на имоти, пише Bloomberg в свой анализ.

За собствениците на обезпеченията по тези кредити е трудно да си осигурят нови заеми, за да изплатят старите. Затова и прогнозите са за увеличаване на просрочията.

Кредиторите са все по-внимателни какви проекти и сгради финансират. Отделно и ръстовете на цените на имотите през последните години предизвикват опасения, особено рекордните стойности на офисите на водещите пазари като Ню Йорк.

Нарастващите лихви и регулаторният натиск върху банките също добавят към съмненията, че кредитополучателите ще изпаднат в затруднение, когато дойде време за рефинансиране.

„Проблемните кредити в сектора са много повече, отколкото хората си мислят“, коментира Рей Потър, основател на R3 Funding – компания, която посредничи за намирането на финансиране на инвеститори и собственици.

„Няма да станем свидетели на сериозна катастрофа, но загубите ще са много по-големи от очакваното“, допълва той.

Победителите и губещите от възстановяването на пазара на имоти в САЩ ще станат ясни когато и последните следи от предкризисните дългове се заличат, посочва информационната агенция.

Възстановяването е доста неравномерно. Цените на офисите в Манхатън например достигат нови рекорди и са с 50 на сто над предкризисните пикови нива. Същевременно цените на офисите в предградията на Ню Йорк са с почти 5% под предишните най-високи стойности, показват данни на Moody’s Investors Service и Real Capital Analytics Inc. Така кредитополучателите с активи извън най-горещите градски райони се оказват най-затруднени да си намерят свежо финансиране.

Нивото на просрочията по секюритизираните ипотеки за бизнес имоти се очаква да се увеличи с 2,4 процентни пункта до 5,75% през тази година, според оценките на Fitch Ratings. Ако прогнозата се реализира, това ще прекрати периода на спад, който продължи 7 години.

През 2007 г. банките в САЩ продадоха облигации, обезпечени с кредити за бизнес имоти, за рекордните 250 млрд. долара. Тогавашните по-разхлабени кредитни стандарти доведоха много собственици на имоти до сериозни проблеми с неизплатени дългове. Когато кредитните пазари буквално „замръзнаха“ на следващата година, анализатори предупредиха за катаклизъм заради предстоящия матуритет на заеби на стойност 700 млрд. долара през следващите 10 години, припомня Bloomberg.

Рекордно ниските лихви през този период от време обаче „опростиха“ някои грехове, казва Манус Кланси от консултантската компания Trepp LLC, която наблюдава кредитирането за бизнес имоти.

След 16 месеца „ледников период“ пазарът на ценни книжа, обезпечени с ипотеки, в САЩ започна отново да се възражда, а кредиторите проявяваха все по-голям интерес с времето заради по-ниската възвръщаемост от другите финансови и инвестиционни инструменти.

Ниските лихви и борбата за доходност и възвръщаемост подкрепиха ръста на цените на имотите до рекордно високи нива в Ню Йорк, Сан Франциско и други градове, което отново подклажда опасенията за дълговете, свързани с тези имоти. Разходите по заемите скочиха след победата на Доналд Тръмп на президентските избори в САЩ, а кредиторите са все по-предпазливи заради регулаторната база.

Кредиторите са особено внимателни при финансирането на сделки и инвестиции в търговски центрове, особено на фона на ръста на електронната търговия, която буквално „изяжда“ от пазарния дял на физическите магазини. Моловете освен това генерират значително по-високи загуби в сравнение с другите класове имотни активи при евентуално неизпълнение и фалит, коментира Леа Овърбай от Morningstar Credit Ratings LLC.

Същевременно Wall Street Journal писа, че все повече собственици на търговски центрове в САЩ искат да ги продадат заради слаби резултати. Това не само рискува огромни загуби за кредиторите, но и представлява опасност за цените на околните имоти.

Собствениците на най-големите молове смятат, че губят от онлайн търговията и че да запазят активите би било по-голямо предизвикателство, отколкото да се опитат да излязат от инвестицията и да преструктурират кредитите си предвид и помрачаващите се перспективи. Това не остава голям избор на кредиторите, освен да организират бърза продажба на по-ниска цена.

За периода януари-ноември 2016 г. 314 кредита, обезпечени с търговски имоти, за около 3,5 млрд. долара са ликвидирани, което е с 11% повече спрямо същия период на предходната година, според Morningstar Credit Ratings. Това е довело до 1,68 млрд. долара загуби, изчислява още компанията.

Въпреки силната икономика, през 2016 г. просрочията по кредитите, обезпечени с търговски имоти, са се увеличили с 0,6 процентни пункта до 5,76%, според Trepp. Специалните компании, които се занимават с проблемни секюритизирани кредити за бизнес имоти, са обработили ценни книжа, обезпечени със заеми, за над 3,1 млрд. долара спрямо 2,9 млрд. долара през 2015 г. Тази година се очертава сумата да е още по-голяма.