Как се отчуждават имоти според новите законови разпоредби

Изграждането на инфраструктурни обекти е от изключително значение за развитието на българската икономика в условия на икономическа криза. Последните законодателни промени в България целят преодоляване на един от най-проблемните етапи в реализацията на големите инфраструктурни проекти – процедурите по отчуждаване.

От 8 ноември 2010 г. влязоха в сила промени в Закона за държавната собственост и в Закона за общинската собственост, които предвиждат изключения от общите правила за отчуждаване в случаите на изграждане на обекти от национално значение, в това число инфраструктурни обекти. В Закона за устройство на територията (ЗУТ) също се предвидени промени, които са в съответствие с изменените процедури.

Международната правна кантора „Волф Тайс“, която има офис и в София, предостави на Investor.bg някои разяснения по практическото прилагане на посочените нови законови разпоредби.

Една от първите предпоставки за осъществяването на мащабен инфраструктурен проект е наличието на права на собственост върху земята, върху която той ще бъде изграден. Когато става дума за линейни обекти като пътища, ж.п. линии и тръбопроводи, които преминават през големи части от територията на страната, държавата се сблъсква с претенциите на множество собственици.

Основавайки се на неприкосновеността на частната собственост, собствениците на имоти или се опитват да продадат имотите си на твърде висока цена, или се възползват от правото си на обжалване на заповедите за отчуждаване, коментират от „Волф Тайс“. Това води до значително забавяне на процедурите и на самата реализация на проектите.

От друга страна, собствениците имат конституционно право да обжалват актовете за отчуждаване и на практика много често се възползват от тази правна възможност. Атакуването им става най-често на две основания – основанието за отчуждаване и размерът на обезщетението. В първия случай собственикът изцяло се противопоставя на отчуждаването, като твърди, че е незаконно. В другия случай, който обхваща и огромния процент от отчуждителните дела, собственикът е приел, че ще изгуби собствеността си, но смята, че размерът на обезщетението му е несправедливо определен.

При обжалването на административни актове действаше правилото, че обжалването спира изпълнението. Така стотиците дела забавят изграждането на проектите с години, поставят пречка пред своевременната възвращаемост и се случва да отблъснат потенциални инвеститори.

Самата процедура по отчуждаване може да се раздели условно на два етапа – одобряване на устройствените планове и отчуждаване.

При първата фаза се приема Подробен устройствен план (ПУП), от който е видна бъдещата застройка и кои имоти подлежат на отчуждаване. След това се издава заповед за отчуждаване, а след влизането й в сила се пристъпва към одобряване на инвестиционните проекти и издаване на разрешение за строеж. Едва след влизане в сила на това разрешение изграждането на проекта може да започне.

Един административен акт (като ПУП, заповедта за отчуждаване и разрешението за строеж) влиза в сила, когато срокът за обжалването му изтече, или когато е обжалван, но съдът е потвърдил неговата законност.

Новите законови разрешения при начина на отчуждаване на имоти

Според приетите промени основанията за отчуждаване (едновременното наличие на обществена нужда и невъзможност за задоволяването й по друг начин) ще се установява още с ПУП, който ще е неразделна част от предложението за отчуждаване. По този начин с влизането в сила на ПУП ще се създаде по-висока сигурност, че предвидените в него отчуждавания ще се осъществят, коментират от „Волф Тайс“.

При досегашния режим беше възможно да има одобрен план, но след успешно обжалване на последвалата заповед за отчуждаване, този план можеше да се провали или да оскъпи прекомерно бъдещия проект.

Според приетите през ноември промени, при обжалване от страна на собствениците на размера на обезщетението, няма да се стига до забавяне на процедурите, тъй като имотът ще се счита за отчужден от датата, на която инвеститорът преведе равностойното обезщетение, коментират от правната кантора.

Дори обаче собствениците на имоти, засегнати от ПУП да решат да го обжалват, това няма да забави изпълнението на проекта. Това е така, тъй като ПУП, за който е допуснато предварително изпълнение, вече ще дава същите (с малки изключения) права на инвеститора (изпълнителя) на инфраструктурния проект, каквито дава влезлият в сила ПУП.

С оглед защитата на частния интерес обаче, строителството на обект от национално значение ще може да стартира на практика, когато ПУП влезе в сила окончателно и има издадено разрешение за строеж. Така законодателят е постигнал баланса между частния и обществения интерес.

Когато заповедта за отчуждаване е обжалвана само по отношение на размера на обезщетението, това няма да спира изпълнението, уточняват адвокатите. Премахна се и необходимостта да се доказва собственост при одобряване на инвестиционните проекти за изграждане на обекти от национално значение, ако заповедта за отчуждаване вече е издадена. Така инвеститорът може да започне процедурата по одобрение на инвестиционния проект и подготвителните работи, докато текат евентуални обжалвания на заповедта за отчуждаването.

За да се защитят интересите на собствениците, се предвижда те да получават обезщетение за времето, през което инвеститорът (държавата) използват собствеността им преди влизането в сила на заповедта за отчуждаване.

Ако в срок от пет години от отчуждаването на имот за изграждане на национален обект все пак не е започнало изграждането му, бившите собственици ще имат възможност да поискат отмяна на отчуждаването.

При евентуална отмяна от съда на Подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, а новият план не засяга отчуждени вече имоти, правата на бившите собственици ще бъдат възстановени. Това може да стане чрез предвидената възможност да се направи искане за отмяна на отчуждаването и респективно връщане на полученото вече обезщетение, отбелязват още адвокатите.